Wohnen

Der Mietvertrag

Durch den Mietvertrag wird vertraglich geregelt, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter haben. Der Mieter darf den angemieteten Wohnraum nutzen. Seine Pflicht besteht hauptsächlich in der fristgerechten Zahlung der vereinbarten Miete. Weitere Pflichten können sein, Reinigung von Gemeinschaftsräumen oder Durchführung von Schönheitsreparaturen. Außerdem muss die Hausordnung eingehalten werden, die oft als Anhang zum Mietvertrag gehört.

Wenn zwei Personen einen Mietvertrag unterschreiben, haften beide gesamtschuldnerisch für die ganze Miete und alle verursachten Schäden. Mieterhöhungen bzw. Kündigungen müssen beide Mieter gegenzeichnen. Problematisch wird es, wenn nur einer ausziehen möchte. Hier empfiehlt es sich, den Vermieter zu informieren und eine Regelung zu finden. Dies kann in Form einer Mietaufhebungsvereinbarung erfolgen.

Für den Mietvertrag sind keine konkreten Formen vorgeschrieben. Auch mündliche Vereinbarungen gelten. Jedoch empfiehlt sich, dass Mieter und Vermieter den Mietvertrag schriftlich abzuschließen. Auch hier gilt unsere Checkliste für einen erfolgreichen Vertragsabschluss.

Verschiedene Arten von Mietverträgen

•  Ein unbefristeter Mietvertrag ist die Regel. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Ein Vertragsende ist nicht vorgesehen. Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt drei Monate. Die Kündigungsfrist des Vermieters richtet sich nach Wohndauer. Der Vermieter braucht einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, der Mieter nicht.
• Bei befristeter Vermietung wird das Vertrags- und Mietende von vornherein festgelegt. Im Zeitmietvertrag muss der Grund für die Befristung angegeben werden. Zum Beispiel, dass nach der Vertragszeit der Vermieter die Wohnung selbst benötigt oder eine Sanierung geplant ist. Das Mietverhältnis endet dann zur vereinbarten Frist. Während der Vertragslaufzeit können Vermieter und Mieter in der Regel nicht kündigen.
• Im Staffelmietvertrag ist die zukünftige Mietsteigerung von vornherein festgelegt. Die jeweilige Endsumme oder der jährliche Erhöhungsbetrag müssen im Vertrag stehen. Die Miete erhöht sich zum vereinbarten Zeitpunkt automatisch ohne Mitteilung durch den Vermieter. Staffelmietverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden.
• Untermietvertrag: Wird eine Wohnung oder ein Zimmer durch den Mieter weitervermietet, liegt ein Untermietsverhältnis vor. Grundsätzlich muss der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung einholen. Bei Teilvermietung der Wohnung, zum Beispiel ein Zimmer, ist dies bei berechtigtem Interesse des Mieters meist kein Problem. Ein solches Interesse kann aus persönlichen als auch auf wirtschaftlichen Gründen beruhen. Es empfiehlt sich ein schriftlicher Untermietvertrag. Hier wird geregelt: Zimmer, Möblierung, Küchen- und Badbenutzung, Miet- und Nebenkosten, Kautionshöhe etc.

Manche Untermietsverhältnisse haben gesonderte Kündigungsfristen. Zum Beispiel kann bei einer möblierten Untervermietung spätestens am 15. zum Monatsende gekündigt werden, also unter Einhaltung einer Frist von lediglich zwei Wochen. Ein Kündigungsgrund muss nicht vorliegen.

Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter ist nur im Ausnahmefall möglich - das heißt nur bei schweren Vertragsverletzungen. Zum Beispiel können Mietschulden von mindestens zwei Monaten oder regelmäßig verspätete Mietzahlungen zur Kündigung führen. Auch bei einem wiederholten Verstoß gegen die Hausordnung kann es nach Abmahnung zur Kündigung kommen.

Miete, Betriebs- und Nebenkosten

Die Gesamtmiete, auch Warmmiete genannt, setzt sich aus drei Bestandteilen zusammen:

• Kaltmiete: Darunter versteht man die reinen Nutzungskosten. Sie bilden meist den größten Anteil des Mietzinses. Es wird ein bestimmter Betrag pro Quadratmeter zu Grunde gelegt. Dieser hängt besonders von der Ausstattung und Lage der Wohnung ab. Viele Vermieter orientieren sich dabei an den Mietspiegel der jeweiligen Kommunen.
• Betriebskosten:  Hierbei handelt es sich um Kosten, die beim Betreiben einer Immobilie anfallen und auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Zum Beispiel: Gebäudeversicherung, Gebühren für Abwasserentsorgung und Müllabfuhr, Treppenhausbeleuchtung und ähnliches.
• Nebenkosten: Außerdem kommen noch die Kosten für Heizung und Warmwasser dazu. Diese hängen vom individuellen Verbrauch ab. Hier kann der Mieter sparen. Die gesamte Miete muss jeden Monat fristgerecht an den Vermieter überwiesen werden. Hierfür empfiehlt sich ein Dauerauftrag. Bei zwei Monatsmieten Rückstand droht die Kündigung.

Mieterhöhungen müssen vom Vermieter immer vorher schriftlich mitgeteilt werden.

Vor Vertragsabschluss prüfen, ob die Heizkosten in der Miete enthalten sind. Wenn die Wohnung mit Gas über einen Energielieferanten beheizt wird, entstehen zusätzliche Heizkosten.

Energiekosten

Strom/Gas/Fernwärme

Energiekosten wie Strom und Gas sind nicht in der Miete enthalten. Sie müssen vom Mieter an den Energieanbieter gezahlt werden.

Auch Fernwärme oder andere Heizkosten sind in den Nebenkosten meist nicht enthalten. Für Strom und ggf. Gas/Fernwärme wird vom Energieanbieter jeweils eine monatliche Abschlagszahlung festgelegt. Einmal im Jahr wird der tatsächliche Verbrauch abgelesen. Wenn dein Verbrauch höher ist, als der Betrag, den du bereits gezahlt hast, ist eine Nachzahlung fällig. Hast du durch den Abschlag mehr bezahlt, als tatsächlich verbraucht wurde, bekommst du als Mieter das Geld zurück. Das geschieht leider selten. Häufiger kommt es zu einer Nachforderung!  

Strom- und Energienachzahlungen sind häufig. Versuche jeden Monat dafür ein bisschen Geld zu sparen. Dann kannst Du eine mögliche Nachzahlung ohne größere Schwierigkeiten bezahlen.  

Achte außerdem darauf, dass Deine monatliche Abschlagszahlung nicht zu niedrig eingestuft wurde. Beantrage gegebenenfalls eine Höhersetzung beim Energieanbieter. Dadurch verringerst Du die Höhe der jährlichen Nachforderung.

Kaution und Provision

Kaution

Bei einer Kaution handelt es sich um eine Sicherheitsleistung des Mieters für den Vermieter. Falls der Mieter beim Auszug noch Mietzahlungen schuldet oder Renovierungsarbeiten unterlassen hat, kann der Vermieter die Kaution verrechnen. Diese darf höchstens drei Kaltmieten betragen und ist in der Regel bei Vertragsabschluss zu erbringen. Es kann auch eine Ratenzahlung in drei Stufen vereinbart werden.

Für die Hinterlegung einer Mietkaution wird meistens ein Kautionssparbuch angelegt. Es gibt aber auch die Möglichkeit als Sicherheitsleistung eine Bankbürgschaft beizubringen. Allerdings muss der Vermieter einverstanden sein.

Kaution-Rückgabe: Die Wohnung beim Auszug musst du so übergeben, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde. Am besten vereinbarst du eine Vorbegehung und nimmst einen Zeugen mit. Es ist wichtig, sich bei der Wohnungsrückgabe schriftlich vom Vermieter bestätigen zu lassen, dass die Wohnung ordnungsgemäß übergeben wurde. Dafür sollte man ein sogenanntes Übergabeprotokoll anfertigen. Ein Muster dafür findest Du hier.

Übernahme der Kaution

Wenn du nur ein geringes Einkommen hast und über kein Vermögen verfügst, kannst du dich an dein zuständiges Sozialbürgerhaus wenden und für die Kaution ein Darlehen beantragen.  

Vor Abschluss des Mietvertrags ist mit dem Sozialhilfeträger zu klären, ob ein Darlehen gewährt wird.

Dein zuständiges Sozialbürgerhaus in München findest du hier.

Makler-Provision

Seit dem 01.06.2015 gilt das „Bestellerprinzip“. Das heißt, dass der Mieter nun dann den Makler bezahlen muss, wenn er ihm auch einen schriftlichen Suchauftrag erteilt. Einige Makler versuchen mit Tricks solche Aufträge zu bekommen. So sagen sie z.B.  dass man die Wohnung nur besichtigen darf, wenn man den Auftrag unterzeichnet. Dies ist unzulässig !

Nähere Informationen dazu gibt es bei deinem örtlichen  Mieterverein oder bei der kostenlosen Mieterberatung im Jugendinformationszentraum  hier.

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Einen Mietvertrag kündigen

Wenn du den Mietvertrag kündigen möchtest, hast du entsprechend den gesetzlichen Vorgaben in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Du willst am 1. Mai ausziehen, dann musst du zum 31. Januar kündigen. Deine Kündigung muss also drei Monate vor dem gewünschten Auszugstermin dem Vermieter vorliegen. Bis dahin ist die Miete zu bezahlen, auch wenn du schon ausgezogen bist. Die genauen Kündigungsfristen stehen im Mietvertrag. Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Hier findest du Muster für eine Vertragskündigung.  

Nachmieter: Um die Kündigungsfrist zu verkürzen und Doppelmieten zu vermeiden, versuchen manche dem Vermieter einen Nachmieter vorzuschlagen. Jedoch darf der Mieter ohne Nachmieterklausel nur in wenigen Ausnahmen einen Nachmieter stellen. In den meisten Fällen ist der auszugswillige Mieter auf das Entgegenkommen des Vermieters angewiesen.

Wenn Du mehr zum Thema "Erste eigene Wohnung" wissen willst, empfehlen wir diese Broschüre des Deutschen Mieterbundes zu lesen.

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